马光远:房地产是经济晴雨表 作为支柱产业地位一百年不会改变
2020-05-17 09:33

2020年,新冠肺炎疫情肆虐全球,世界经济陷入停摆。这是一场史无前例的全球危机,全球经济正面临着需求供给双重冲击,任何经济体都难以独善其身。值此变局关键时刻,凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题,邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。

马光远强调,房地产在中国经济中非常重要,他认为房地产是中国经济真正的晴雨表,房地产投资占固定资产投资的比重、房地产对中国经济的直接贡献和间接贡献都非常大,房地产在中国作为支柱产业的地位一百年都不会改变。

那么疫情下,房地产时代如何发展?马光远判断,这场疫情没有改变中国房地产发展的逻辑,中国房地产虽变了但不意味着没有机会。

各位听众大家好,我是马光远,今天我想就疫情后房地产的发展,包括现在有关房地产的热点,跟大家做一点交流。最近在疫情全球蔓延的情况下,深圳房价突然出现了一波大涨,大家都很诧异,究竟怎么来看中国房地产。到今天为止,中国房地产市场化已有二十年,有很多基本的问题没有搞清楚,所以今天我想借这个机会跟大家分享一下我的一些基本的看法,关于房地产下一步怎么发展,我把这个叫做后疫情时代中国房地产的基本逻辑。

首先,深圳房价的上涨很正常。在2019年年底,按照中国房地产发展的基本逻辑,今年上半年一二线城市房价会反弹,这是一个基本的判断。也就是如果没有疫情,这种反弹本身是很正常的。但是深圳房价上涨以后,有很多人对这种上涨给出了很多解读,从舆论本身来看,大家认为是不正常的。但我想告诉大家,深圳房价的反弹非常正常。

为什么讲非常正常?因为深圳房价其实从2016年年底以后就没有怎么涨过,表现非常平稳,表现非常正常。经过两年左右的调整以后在2019年的下半年,深圳房价实际已出现了上涨的势头。到了今天,这种上涨仍然很正常,但是不要把这种上涨跟豪宅秒光等相提并论。在正常的情况下,这种上涨很正常,当然豪宅的需求在深圳一直存在。现在很多人对深圳房地产到今天为止的种种表现不理解,并且把这种上涨推说为中小企业的房地经营贷流入房地产,导致炒起来。但如果大家不看好房地产,认为房价会下跌、房地产本身撑不住,那么谁会进去?到现在为止,每一次房价上涨或者下跌,都缺乏一个正确的解释,中国房地产市场化二十年了,居然讲不清楚,这非常不正常。

为什么出现这种情况?主要还是因为大家对房地产、对房价本身在中国经济、中国城镇化过程中究竟起着什么样的作用搞不清楚,有几个观点重申一下。

第一点,大家一定要记住房地产很重要,房地产在中国经济中非常重要。我一直认为房地产是中国经济真正的晴雨表,房地产投资占固定资产投资的比重、对中国经济的直接贡献和间接贡献都非常大。比如说当下,在疫情对中国经济造成严重冲击的情况下,中国经济要稳住,房地产的稳住很重要,房地产涉及的五六十个上下游的产业都是实体经济,包括装修,大量人员的就业都来自房地产的拉动。这个时候一旦房地产出问题,中国经济要想稳住那是不可能的。房地产本身作为中国的支柱产业,现在大家都不讲了,但是不管讲不讲,房地产作为支柱产业的地位不会改变。我甚至提出一个观点,叫房地产在中国作为支柱产业的地位一百年都不会改变。大家可以看一下美国,今天为止,房地产在美国一直是支柱产业,房地产在美国细分行业里边不是第一就是第二。所以有些人把中国经济的很多问题推到房地产身上缺乏基本逻辑。

有些人认为中国没有创新是因为房地产导致,其实中国经济真正创新活力最强的二十年就是过去二十年,房地产领域的创新无处不在,房地产拉动相关行业的创新是中国创新最有活力的地方。比如家电、装修、智能家居等,这些行业的创新让你叹为观止。

中国在房地产市场化以前有没有创新?乏善可陈。现在真正具有活力的领域,包括大数据、互联网、物联网等,应用得最好的领域在房地产领域,这是一个不争的事实。所以不要人为地去贬低房地产的作用,不要人为地去否定房地产作为支柱产业的地位,也不要把中国经济的很多问题推给房地产。大家应该实事求是地、理智地、理性地来看待房地产在中国经济中的地位。这一点特别重要,其实是有很多人情绪化的、发泄性的,把很多问题推到房地产身上。当然房地产本身的发展肯定有很多问题,包括土地市场、土地垄断、监管、开发商与地方政府之间关系、一些城市房价过高等问题。但是,房地产不管怎么样都是支柱产业,在过去二十年的发展过程中,对中国经济非常重要。

第二点,房地产跟过去不一样。我这几年一直在讲一个概念,叫房地产大变局,也就是房地产周期性地出现了一个变化,这种大变局对老百姓来讲最重要的是什么?就是房地产作为中国最好的投资品的时代结束。当然提房地产的大变局是和中国经济、中国自身的大变局紧密相关的。2018年高层提出百年未有大变局这个概念以后,其实每个行业都应该研究大变局与这个行业的关系。在下一个周期里面,不要说中国面临百年未有之大变局,就是全球都面临这种巨大的,从政治、到金融、到科技、到产业,甚至思想等各个层面的大变局,房地产的大变局是这场大变局里一个重要表现。今天提到中国房地产跟过去二十年不一样的时候,大家一定要跳出房地产来看这场大变局。当然,房地产自身也在变化,过去二十年面临着住房市场短缺、房地产市场短缺的问题,现在情况改变了,房子基本够了。过去把房地产作为经济增长的重要的着力点、经济增长的工具,每次经济出问题,房地产都要承担非常重要的救经济的作用,现在变了,房地产慢慢地回归到民生功能、社会功能,房地产政策从一个经济政策正在转向社会政策和民生政策,包括下一步房地产怎么做,都不一样。

我过去一直讲房地产的二十年大周期,很多人不重视,全球房地产市场、大的国家房地产市场的周期差不多都是十八到二十年的周期,比如美国房地产十八到二十年总要经历一次调整,这个调整非常明显,在美国过去一百年的历史上看得非常明显,加拿大也是。中国房地产现在正经历一个大变局,也差不多到了二十年,从1998年到现在为止二十年的时间,中国房地产走入了一个跟过去完全不一样的阶段。

如何来判断中国房地产下一步的发展,为什么跟过去不一样?为什么说中国房地产已经不是最好的投资品,原因很简单,六个原因:

第五,国际资本对中国房地产市场慢慢地不看好,过去中国房地产市场一个推动力量就是国际资本;

最后一个,老百姓的钱花得差不多了,到现在为止,中国老百姓把大量的财富放在房地产市场,包括大量的负债也来自房地产。

所以这六个因素决定了中国房地产作为最好投资品的时代结束了,中国房价大涨的历史结束了。现在把中国大量的调控取消掉,房价会不会出现大涨?不会出现大涨,为什么?因为房地产的基本面决定了这种大涨的推力已经不存在。

第三点,这次新冠疫情会不会改变中国房地产运行的基本逻辑,这是大家非常关注的。比如在过去二十年中国房地产表现特别坚挺,不断有人预测中国房地产要崩盘,中国房地产要出问题,但是最终都没有出问题,房价不断地上涨,有些上涨超过了很多人的想象。这样的上涨什么时候结束?有人认为这次疫情本身可能导致中国房地产的上涨趋势就此终结,有人甚至说全世界有两个最大的泡沫,一个是美国的股市,一个是中国的房地产。当然这样的说法我本人肯定不赞同的,有人说你看美国股市崩了,下一个崩的就是中国房地产。其实研究房地产从严肃的学术逻辑去讲,经济学、包括房地产的一系列理论,是没法判断房地产本身有没有泡沫、有多大的泡沫,也没法判断房地产泡沫什么时候破灭。这场新冠疫情对中国房地产的冲击肯定非常大,特别在二月份的时候,中国很多城市房地产市场出现了零成交。当然这是一个特殊的情况,房地产的投资在一到二月份下滑了16个以上的百分点,三月份收窄,房地产的交易也是大幅度的滑坡,房地产的销售额下滑了35个百分点,销售面积下滑了39个百分点,到了三月份收窄。

很多人看到这种情况以后认为房地产可能面临非常大的危险,中国目前为止有一百左右的城市都在调整房地产政策。大量的调整没有引发大家的关注,有一些调整政策一出来以后引发反响又收回了,收回的很多政策都是违背“房住不炒”的政策。这种变化下怎么去看房地产?大家应该注意到,4月17日的时候,中央政治局会议重提“房住不炒”,很多人把这理解为中国房地产政策继续加码的一个标志。我认为这种解读是完全错误的,“房住不炒”本身在这个时候重提是讲坚持房子用来住的不是用来炒的,但是后面还有更重要的一句话,促进房地产市场健康平稳发展,也就是说目前最重要的是什么?是健康平稳。

“房住不炒”这是一个长期政策,永远都不会改变,以后哪怕是房地产自身出现了真正的调整,“房住不炒”也永远不会改变,因为这是下一个周期里房地产的灵魂,政策不可能重新回到鼓励大家以很低的程度去炒房子,任何时候都不容许,但是现在重提,更重要的是讲房地产不能出问题,健康平稳很重要。

所以我认为4月17日中央政治局的会议重提“房住不炒”,更重要的不是继续打压房地产,而是讲房地产市场的平稳。我认为下一步整个房地产政策会明显放开,二线会适当调整,因为过去过于严格,特别在2019年,房地产调控的政策到了一个极致,一年出台接近600项政策,除掉节假日,几乎每天出台两个政策来调控。到了今天为止,整个房地产市场变了,没有必要那么严格,只要不违背“房住不炒”,一些政策可以适当地进行调整,我认为三线会明显松动,四线及以下没有必要还坚持一些房地产调控的政策。所以当下来看,房地产一定要回到长效机制的建设。

政策不是说越严越好,不是说把房地产打死打趴下。比如像有些人期待的中国房价掉一半,如果说现在人为的导致房价掉一半的话,那是一个灾难性的结果,中国居民百分之七八十的钱都在房子身上,如果掉一半,不要说银行的问题,就等于老百姓过去几十年没干活,这是一个基本问题。

那怎么样来确保平稳健康,我的总体判断是,这场疫情没有改变中国房地产发展的逻辑,中国房地产变了,但不意味着中国房地产没有机会,中国城镇化的路径没有结束,中国房地产未来要发展的话,真正的要稳定中国经济,那么可以抓住城镇化这个抓手,这是中国走出危机的一个最好选择。

城镇化没有结束,对于中国而言,真正的抓手也只剩下城镇化,其他都是小修小补,比如市场化的建设、工业化的发展、人口红利,基本都结束了,现在唯一可以加速的就是城镇化。那么在整个城镇化的过程中,房地产仍然是不可能边缘化的一个产业,所以围绕这一点,中国房地产的发展不会因为这场疫情的改变而改变。城镇化的路径也是非常清晰的,城镇化未来发展提出要建一批国家中心城市,要搞十大城市群,提出了三个千年国家大计。现在关于城镇化发展的路径,基本已经列出来了,那么下一步就是如何去做,比如十大城市群如何建设。疫情本身对中国房地产的影响是短期的,无论是交易、市场格局还是未来发展的影响,都是短期的,一定要认真的实事求是的看未来中国房地产发展的基本规律。

未来的基本判断是这样的,就是不管有没有疫情,中国房地产正式告别进入到新的周期;疫情不会改变房地产市场发展的基本逻辑,中国的城镇化没有结束,未来房地产发展的基本逻辑就是大城市化,人口向城市群集中;疫情让城市的分化加剧,有些城市发展越来越好,有些可能真的走上没落的道路,所以城市的扩张和城市的收缩会同步进行,以后大城市中心城市城市群的重要性会显著提升,买哪个城市的房子都会赚钱的时代结束了。

结论就是中国房地产正式进入大城市时代,我觉得这场疫情本身其实可以促进中国房地产市场更加健康的发展,推动房地产的顶层设计方面加快步伐。要确保中国房地产市场的健康平稳发展,依靠过去的调控、行政化的举措,已经不符合这个市场的发展、长效机制的建设。